Prendió la mecha en la deuda de los bienes raíces comerciales

8 de octubre de 2009

8 de octubre de 2009 (LPAC).- El miedo de que el desplome en los valores de los bienes raíces comerciales desate enormes pérdidas en los ya quebrados sistemas bancarios de E.U. y mundiales, se vio reflejado hoy en diversos informes hoy en la prensa financiera. Aunque el tamaño del mercado de bienes raíces comercial es menor que el mercado de bienes raíces residencial, el sistema está mucho más débil ahora que cuando el mercado residencial ocasionó un cráter en 2007, y su desplome tiene en potencial de hacer estallar lo que resta del castillo de naipes financiero.

Kiernan C. Conway, un analista de la Fed de Atlanta, dio una presentación el 29 de septiembre, en la que "pintó un cuadro desolador de la caída de los valores en bienes raíces y la deuda enorme que necesita refinanciarse en los próximos años" y "predijo que las pérdidas en los bienes raíces comerciales casi alcanzarán un 45% el próximo año" reportó hoy el Wall Street Journal. La presentación, ante un grupo de reguladores bancarios, advierte que "los bancos van a estar lentos en reconocer la severidad de las pérdidas -de la misma forma en lo hicieron con la residencial".

Este último punto difícilmente puede ser noticia, dado el papel escandaloso de la Fed en ayudar a los grandes bancos a cubrir sus pérdidas fatales, pero la advertencia de Conway, como miembro del equipo de "Respuesta Rápida" de la Fed, echa abajo toda la palabrería sobre la "recuperación" que anda exparciendo el presidente de la Fed, Ben Bernanke.

Los préstamos más "tóxicos" en los libros de los bancos, dijo Conway, son los llamados préstamos solo intereses, o préstamos en el que los que pidieron prestado solo pagan intereses durante el término del préstamo, y empiezan a pagar el principal solo cuando el préstamo se vence. Usualmente se tiene la intención de que dichos préstamos se refinancien en nuevos préstamos cuando se venzan, un juego que funcionó cuando iban al alza los precios de los bienes raíces, pero ya no funciona, en la medida en que muchos de los que pidieron prestado deben mucho más de lo que vale su propiedad devaluada, y por lo tanto no pueden refinanciar sus préstamos existentes.

Además, muchos préstamos para construcciones incluyen "reservas de intereses", en los que los bancos que hacen los préstamos apartan dinero para cubrir los pagos de intereses, y usan dichas reservas para hacer los pagos de intereses cuando no pueden hacerlo los que pidieron prestado. Por lo tanto el préstamo aparece al corriente, incluso cuando el que pidió el préstamo no haya estado haciendo los pagos.

Los bancos están extendiendo tambien la duración de los préstamos emproblemados, en vez de exigir pagos de los atribulados prestatarios, y usan la falta de ventas de propiedades comerciales para enmascarar las caidas en los valores de las propiedades, sugiere el Journal.

El informe de la Fed destaca que, de 2010 hasta el 2013, se van a vencer $175 mil millones de préstamos que durante cinco años solo pagan intereses, empaquetados en valores respaldados por hipotecas comerciales, y añade que esta cifra es baja comparada con el nivel de los préstamos solo intereses en manos de los bancos a punto de madurar. El informe agrega que en tanto que los valores de los bienes raíces comerciales cayeron un 30% de su momento más alto (debido al estallido de los mercados financieros), la caída en las rentas y el aumento en lugares desocupados están ocasionando ahora mayores caídas, y se proyecta un desplome más de 10 a 15% en el 2010.

A nivel nacional, está creciendo la oferta excesiva de espacios para oficina, en donde la firma de investigaciones sobre bienes raíces Reis informa de una caída neta en el espacio para oficinas ocupado en 64 millones de pies cuadrados en los primeros nueve meses del 2009, la tasa de absorción negativa más alta desde que Reis empezó a registrar la información en 1980, en donde la tasa nacional de desocupación alcanzó el nivel más alto en cinco años, 16.5%. Las rentas efectivas de oficinas cayó 8.5% en el tercer trimestre comparado con el tercer trimestre del 2008, la caída más pronunciada desde 2995, dijo Reis.

El nivel de desesperación en el sector de bienes raíces comercial se ve indicado por la estructura de un acuerdo en el que un edificio para oficinas en Birmingham, Alabama, fue vendido en $ 147 millones. El grupo comprador solo tuvo que invertir $1.3 millones de dólares en efectivo, dándole al comprador una nota por $ 5 millones y asumiendo una hipoteca por $140.7. Además, los compradores tomaron una póliza de seguros que le garantizaba a los vendedores que se haría un pago gigantesco por $47 millones cuando se venciera en 19 años, pagando por el seguro con una nota por $10 millones asegurada por la propiedad.

En general, el informe muestra que, detrás de todo el humo y espejos, el mercado de bienes raíces comercial es una bomba de tiempo que ya está lista para explotar, y que el factor de negar los hechos, todavía es muy alto. Recuerde las declaraciones de 2007 e incluso ya entrado el 2008, de que los efectos del llamado problema en las hipotecas "de alto riesgo" estaba bajo control, solo para explotar espectacularmente ante la opinión pública en septiembre de 2008. Ahora se aproxima otra explosión, una cuyos efectos en nuestras vidas serán peores. Ahora más que nunca, necesitamos la reorganización de emergencia que plantea el Plan LaRouche.